新地产项目税务思路

  引言：在地产利润曲线日益收窄的现状下，税务工作越来越受到重视，探讨一下一些感受。昆明恒企会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  一、拿地阶段

  应该从拿地条件等，强排结果来初步识别税务风险，从准备建的业态，可售面积，预计楼面价，配建，初步分期思路等，这个我目前接触不到，就不谈。但一个项目是否能赚钱，是否是个好项目，我感觉拿地的重要性应该能到50%，就像事务所，项目风险实际上在准备承接项目时就已经大体确认。

  二、方案阶段

  1、根据营销铺排，目标成本，了解项目情况，看土地出让合同，看拿地的其他条件，看业务端的一些资料，业态类型，业态的增值情况，如何分期，推盘节奏等等；

  2、了解当地的税务环境和税务政策，特别是地方特点明显的土地增值税，十里不同天。车位口径，分配方式，清算单位确认等等；

  3、根据营销和成本的铺排，进行测算业态的增值情况测算，测算过程中分析不同的政策可能性，拟定不同的方案。（PS：如根据工规作为清算单位，那么划线就变得非常重要，一定要谨慎，较好划线方案要经财务总签字）

  4、在高周转的要求下，什么都要快快快，时间有的时候比黄金还贵。那么在数据差不多的时间就要介入进去测算。税务参与进去，提供专业的意见，但是项目是需要全盘考虑的，而不是仅仅考虑税务。

  5、根据税务测算结果，调整项目方案，同时，根据项目反馈修订测算情况。项目越复杂，面积越大，空间越大。

  6、在清算单位确认后，就是成本分摊和收入的问题了。总的可售面积，整体的销售节奏，销售价格，成本的归集问题。在肉都在一个锅里的时候，如何排排坐，分果果就是又一个凸出的问题。收入，成本，这些很多时候是要在业务前端就要考虑的，同时一定要注意合理性。

  7、根据不同的税务政策口径，去测算清算单位内不同业态的增值，选择方案，提示风险，寻找可能。

  根据上面的不同节奏，同时保持有业务部门的沟通，拟定方案，形成书面记录。较好让责任人签字，用于后续追责，地产是高周转，人也高周转，但每个人都希望建立自己的品牌，其约束力还是存在的。

  三、实施阶段

  1、有一些政策需要推进的，就需要财务经理与主管税务机关去推荐，去引导，去沟通。临时抱佛脚，可能会被佛脚踩。

  2、选定方案，就是坚定不移、持之以恒的执行，很多项目，前期是一个人，中间是一个人，后面是一个人，清算是一个人，如何保证方案可以有效的推动，就是形成沉淀性的文件内容，同时动态跟踪，保证方案的有效性。否则这就是置于高墙之上的东西，无法指导实践。

  3、目前房地产企业的几大税种需要动态跟踪的，企业所得税，土地增值税，增值税。在高地价下，很多项目实际上盈利能力不佳，利润税负比相当难看。之后的动态跟踪非常重要。

  4、合同、凭证、摘要，附件等等，业务端和财务端应协同。

  5、项目的财务人员的税务基础与意识是需要区域及集团去培训和引导的，设立规则，建立模板，提示风险。说实话，拿多少钱，做多少事情，你不可能，让每一个基础财务人员，拥有专业线人员，甚至外部专家这样的水平，但是税务基础的牢固与否，非常关键，不然后续真是巧妇难为无米之炊。（这个真心很重要，无论规划与否，不能瞎做，不懂要问）

  感慨一下：

  税务实务就是八仙过海，各显神通！

  土地增值税存在很多的口径，很多的地方特色，其实越是复杂，越是有操作空间，越是复杂，越是有规划的可能。了解不同地方的税务口径其实挺有必要，可以启发思维……

  不对之处，敬请斧正！

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